Qu’est ce que le déficit foncier ?
Définition
Lorsque vous déclarez aux impôts vos revenus provenant de biens immobiliers locatifs, vous renseignez le montant des loyers perçus ainsi que les frais et charges que vous avez supportés du fait de ces biens locatifs.
On dira qu’il y a un déficit foncier lorsque le montant de ces frais et charges est supérieur au montant des loyers perçus.
Quelles sont les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Les charges déductibles de vos revenus fonciers sont les suivantes selon l’article 31 du code général des impôts :
- Les dépenses de réparations et d’entretien
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, dans lesquelles ne sont pas comprises les frais provenant de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que les dépenses par lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt cité à l’article 200 quater (réduction d’impôt dans le cas de travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments.
- Les primes d’assurance comme l’assurance Propriétaire Non Habitant qui est obligatoire
- Les impôts perçus par les collectivités territoriales, notamment la taxe foncière
- -Les provisions pour dépenses, qu’elles soient comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, qui doivent être diminuées du montant des provisions déduite l’année précédente (montant qui correspond donc à des charges non déductibles)
- Les intérêts des emprunts contractées dans un but de conservation, acquisition, construction, réparation ou amélioration des propriétés.
- Les frais de gestion, qui sont fixés à 20 euros par local et peuvent être majorés des frais de rémunération des concierges et gardes, des frais de procédures et de rémunération, honoraire, commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ; lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire.
Cette liste est exhaustive, ce qui signifie que toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier.
Ainsi les frais liés à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers, de même que les frais de notaires ou les frais d’acquisition payés à des agences immobilières.
Comment imputer le déficit foncier ?
La fraction du déficit foncier qui provient de vos intérêts d’emprunt est seulement déductible des revenus fonciers.
La partie du déficit foncier qui provient des dépenses déductibles est imputé sur votre revenu global (salaires, dividendes, etc…) dans la limite des 10 700 euros par an.
Concrètement, cela signifie que vous pouvez soustraire ce déficit foncier de votre revenu global dans la limite des 10 700 euros par an, réduisant ainsi votre revenu global imposable et donc vos impôts.
Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers futurs et cela pendant 10 ans.
Prenons ici un exemple :
Considérons un Mr. X qui a eu sur une année :
- des intérêts d’emprunt de 5000 euros
- d’autres charges (qui correspondent à celles citées dans la liste des charges déductibles présentées ci-dessus) de 30 000 euros (travaux compris)
- la location du bien a rapporté 4000 euros
- le propriétaire à des revenus imposables (autres que fonciers) qui s’élèvent à 50 000 euros
S’il n’était pas au régime réel mais en microfoncier, Mr. X verrait ses revenus locatifs amputés de 30%. Son revenu global imposable serait alors :
50 000 + 70/100*4000 = 50 000 + 2800 = 52 800
S’il choisit le régime réel, Mr. X aura un revenu global imposable quelque peu différent.
Dans un premier temps, il doit déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt :
4000 – 5000 = – 1000
Ces 1.000 euros d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. Toutefois, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.
Ensuite, on impute aux autres revenus imposable le reste des charge (=30 000 euros), dans la limite des 10 700 euros soit :
50 000 – 10 700 = 39 300 euros de revenus imposables
Ici encore, la différence entre les 30 000 euros de charge et le plafond des 10 700 euros de déduction pourra être déduite, et cela durant les 10 années suivantes des autres revenus fonciers. Ce qui signifie que 30 000 – 10 700 = 19 300 euros pourront être ajoutés aux charges foncières de l’année N+1.
Quelles sont les erreurs à éviter ?
- Premièrement, il faut savoir que le déficit foncier s’applique seulement aux immeubles à usage d’habitation.
- Deuxièmement, il faut se rappeler que les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans les charges déductibles et ne doivent donc pas être pris en compte dans le calcul du déficit foncier.
- Troisièmement, pour générer un déficit foncier et être capable de l’imputer, il faut que le propriétaire du bien soit imposé, pour ses revenus fonciers, sur le régime réel et non microfoncier. Lorsque les loyers que vous percevez dépassent les 15 000 euros, le régime réel est le régime fiscal par défaut mais lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000 euros, il faut réaliser une demande de changement de régime auprès de l’administration.
- Enfin, lorsque le déficit foncier est déduit du revenu global imposable du propriétaire, il doit continuer à mettre le bien immobilier en location, de façon effective et continue pendant trois ans.
- Dans le cas contraire, si vous vendez votre bien ou arrêtez de le louer, un rétro-calcul sera fait sur les déficits fonciers utilisés durant les années précédentes.
Quelles sont les inconvénients des réductions d’impôts du fait du régime de déficit foncier ?
Il faut savoir qu’il est impossible de cumuler deux avantages fiscaux pour les mêmes travaux. Ainsi, vous devez choisir entre le déficit foncier ou prise en compte dans le calcul des plus values.
En effet, lorsque vous revendrez votre bien immobilier vous serez imposé sur la plus-value immobilière réalisée, si il y en a une. Or, lorsque vous utilisez le déficit foncier pour réduire vos impôts pendant la période de réalisation des travaux, vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux de votre plus value immobilière.
Il vous faut donc choisir entre utilisation du déficit foncier ou diminution de la plus value réalisée. Afin de vous aidez à faire votre choix, il faut savoir que l’imposition sur les plus-values est exonérée seulement après 30 ans de détention du bien. Ainsi, si vous avez l’intention de revendre votre bien immobilier avant 30 ans, il vous faudra faire un calcul pour trouver l’option la plus avantageuse.
Comment investir dans le déficit foncier ?
Tous les particuliers peuvent investir dans le déficit foncier selon deux méthodes : l’investissement direct ou via une SCPI.
Quel que soit la méthode d’investissement, les principes et avantages des dispositifs fiscaux en immobiliers seront les mêmes. La différence entre ces deux méthodes tient à :
la délégation de gestion qui a cours lorsque le particulier achète des parts de SCPI. En effet, la SCPI gère vos biens immobiliers et ce de manière professionnelle.
la diversification des actifs : la participation à une SCPI vous assure une diversification de vos biens puisque la société détient plusieurs actifs, situés dans des régions variables et disposant de caractéristiques différentes.
L’investissement en SCPI permet donc à tout particulier de se rendre propriétaire d’actif immobiliers sans avoir à supporter les tracas que soulève la gestion de ces bien puisque la société prend tout en charge.
Les SCPI dites « déficit foncier » permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal « déficit foncier » sans pour autant recourir au déficit foncier lui même.